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太原楼评?
业内视角
篇/文字/阅读30分
导读
写研判第五个年头，感觉像交作业一样。在行业下行冲击下，楼评君不再气盛心高，想做个平凡的废物，写点随心的感触，无所谓顾忌面子里子，爱谁谁！
地产行当延续的是狼崽文化属性，贪婪，顽强，机警，勇敢，智慧！由于不少狼变成躺羊，政策从开垦新田而腾挪草原打狼屠狼，到生态均衡下“护崽子”！
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
前言：年初开局不稳，年末腰斩收尾！
年注定不平凡，有些学者认为是“灾难性”的一年！
国际上，俄乌冲突依旧延续引发能源危机，导致全球经济下行。国内从年初的西安上海封城，到年末的石家庄广州放开，新冠最后席卷全国，民众与之共存！
另外，这一年有唐山烧烤店、郑州富士康、河南储户取钱难、核酸检测张珊珊、失踪学生胡新宇、插图毒教材...
回到行业内视角，据测算年全国各地房地产相关政策近千条达到近年峰值，五月“松绑”，七月“保交楼”，十一月“三箭齐发”，多地房贷利率已达历史低位。
论及效果，去年5月份在山西某市“稳楼市”政策做行业专家参与的时候，能明显感觉到对行业“托而不举，压而不破”的态度，即便是风向有所转变也不能立竿见影！
百城商品住宅月度成交面积走势
看年全国楼市基本回到六年前！国统局数据年1—11月全国商品房销售面积为12亿㎡，同比下降23.3%；商品房销售金额为11.8亿元，同比下降26.6%！
中指数据年，重点城新建商品住宅成交面积同比降幅近40%。克而瑞研究中心数据年全年百强房企累计销售总额6.46万亿元，同比下滑41.6%！
楼评君对去年商品房金额预计约13.2万亿左右；成交面积约13.5亿㎡左右。其中大概率有两三的成“工抵房”，剔除后估计仅有10万亿左右的规模，并且有持续性。
相对年全国销售面积17.9亿㎡和销售额18.2万亿，年的全国楼市近乎被“腰斩”创新低，故而呈现了与其内卷，不如躺平的部分房企的经营新思潮！
伴随行业规模的缩减，另一个特征就是城市分化现象变得更明显了。一线城市韧性较强，二三线城市冰火两重天，三四五线城市基本全线躺平！何也？皆因人口和经济！
表现：士不可不弘毅，商不可不算计！
这种大势不可逆的情况下，年房企开启了“躺平”表演，狼性全无沦为羊性！导致民众对房地产行业预售制度和土地财政颇有“微词”，进而引发“保交楼”！
不少项目开启“赔钱”模式，然而这赔钱的风险往往以期房形式转嫁在金融机构和普通的购房者身上，房企以“金蝉脱壳”的本领把自己变成了小股东或者资本代理人！
另一方面，以城投类代表开始拿地崛起，在“任务指示”下勇于下场而深陷漩涡中，引发民企们一众集体围观。拿地百强中43家城投类公司，央企16家，国企19家！
房企普遍性的“逐利”狼性丧失，表现在资金紧张下的自身体力不足，实际是猎物贫瘠，市场需求不足，根源是钱包和收入不确定性+叠加投资属性丧失引发购买迟疑。
不少房企甚至以购房者为友，驱使购房者帮其博弈，譬如“断供潮”“停工潮”，百姓闹得越凶房企幕后越欢喜！最终换来的就是对房企的“输血”解救，全力保交楼！
当然，直接“输血”治疗绝非最佳方案，只是复杂的投资股权债务关系，导致上手接盘会发觉无从下手，仅仅是局部的套牢的施工方厘清剩余价值，硬着头皮上了一些！
再看土地，年百强房企拿地总额为1.3万亿，同比下降49%。房企TOP门槛值为48亿，门槛极低。其中华润、中海、保利为首的中央队成为绝对主力先锋！
思考：大国经济崛起，行业“否极泰来”！
房地产行业红利是依托在国运发展的基础上，是每一个城市的自身经济和产业发展提供了城市的发展条件，也支撑了城市的土地价值，这也就是一二线城市偏稳的原因。
其次，叠加全国城镇化下扩展的需求，在人口流入城市和城市发展的产业新区依旧有支撑。在人口红利中不同城市离婚率和家庭缩小化，分化着中小型户型的不同需求！
大国崛起，民族复兴。从神州飞船到天问天宫，从肉眼到“天眼”，从神话到实现；从冬奥会到亚运会；从全球经济下行，我国保持着大国韧性强，潜力大，复苏强劲。
理解全球大势，浅析中国的未来发展。
全球疫情，俄乌冲突导致全球能源危机，经济承压进入滞胀期。世界银行年初预测年全球GDP增速下调至2.9%。年末IMF预测，全球GDP增速为3.2%左右！
国内情况：年一季度我国GDP增速为4.8%，上半年增速为2.5%。联合国年初预测增长4.5%！年末有机构预估：我国GDP名义增速6.3%，实际增速3.3%左右！
看到个数据，发觉一点趋势。譬如深圳房价和纳斯达克的指数有较强相近走势，而上海的房价会和黄金的走势较为相近，故而城市房价—城市产业—经济指数强相关！
年元旦假期赶去武汉竞标；年元旦接触到tiktok，节后去武汉；年元旦就在太原了。回想这一年，接了小十个地块的咨询服务，这比往年都少一些！
回顾今年明显感受，品牌房企在山西拿地“收紧”，尤其是太榆两地属基本放弃，补上来的本土国企，多处于激情退却犹豫之中，毕竟行业红利不在，而风险在叠加！
回顾一下年市场预判七成较靠谱。
预测1：太原租赁政策新契机，房产税第二批，预售制度优化（√）
预测2：金融收紧基调不动摇，融资依旧难，卖货卖地方能渡。（√）
预测3：土地供降求稳进低位，谋求新型模式—开发商做“业主”（√）
预测4：市场销量趋稳，降幅不超10%，价格因结构会走低（×）
预测5：公寓量涨价跌，伴随疫情转机或可成就运营者机遇（×）
预测6：房企新趋势：恒大跌倒保利反超，当代富力或有退降（√）
预测7：板块趋势：南不强北不弱，呈现平衡势态。（×）
预测8：客群结构：本土客群占比反弹，地市客群下降（√）
预测9：房企内部精简，置业变渠道。电商卖房行不通！（√）
预测10：三级市场二手房现房和清零下，有望市占扩展。（√）
看完预判，结合魔幻的年发生的“大事件”做个总结：
1，太原楼市出现“倒春寒”，节后复工率低，土地静默。
2，太原五月出台稳楼市新政36条举措，市场迅速回暖。
3，太原豪宅滨河金茂府5.6亿开盘，开盘后断崖式成交！
4，太原九月41家房企喜提“开工督促书”涉及56宗土地。
5，太原产权清零首登72.26万套，转移登记42.85万套！
6，太原煤气化万达西岸六字头，撤下地王学区房遮羞布！
年太原楼市的十大趋势预判！
太原楼市的十大预判基本涉及如下：政策、金融、行业、土地、商品房二级市场、营销、产品、板块、客研、和三级市场等，基本包含城市进入研究的研究内容覆盖！
（一）政策：稳交楼托底，优化持续加码！
年对房地产这个“兔崽子”态度可谓翻脸比书快。年初是“打死你这不孝子”，年中就有叔叔们“劝和”，年末看孩子走道不稳就给开上“温补”药调理了！
年中央对房地产的政策定调仍将继续托底，落实保交楼，引导市场修复，但是以十六条内容看，药性温和，并不是猛药去疴的思路，预计托而不举定调仍不变！
在地方政策方面，鉴于太原并不爱积极表现的中部二线城市，大概率是闻风而动，密切