杨红旭：收回地王实属“杀一儆百”
杨红旭 近日两宗地王倒了大霉。一宗是大龙地产于2009年拍得的北京顺义区地块，另一宗是招商地产联合九龙仓于2007年拿下的仙林地块，两家各自2亿多元的保证金皆被当地国土部门没收。此事意义重大，是*府打击土地违规行为的风向标。俗话说“擒贼先擒王”，地王就是土地出让市场中的“王者”，拿地的多是财大气粗的上市公司，而且多属“国”字头的主儿。大龙地产属顺义本地国企的“地头蛇”，招商地产则是央企嫡系。国土部门如此狠下心来收回土地，只能说明*府在土地管理方面开始“硬起来”。回头看看，打击囤地这事已经折腾了十几年。早在1994年出台的《城市房地产管理法》中，就曾明确规定:“出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”2005年的“国八条”，2006年的“国六条”，直到去年12月的五部委土地新*中，一而再再而三地强调这档子事。可结果呢？国土资源部的数据表明，截至2009年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置土地的占比46%，*府原因占比54%。国家统计局的数据显示:截至2008年底，全国房地产开发企业已购置尚未开发的土地面积超过12亿平方米。部门不同，数据有异，对此国人已经习惯。但事实相同:全国房地产开发用地闲置严重。闲置的原因不外乎两种:一种是*府原因，或者是动拆迁遇到阻力，无法按时向开发商交地，或者是用地规划调整，开发商无法按时开工；另一种是企业原因，那就比较复杂了:少数是企业面临重组、资金紧张等客观原因，多数是坐等地价升值等主观原因。大量土地闲置的后果是严重的。主要表现在两点:其一，助推房价。2009年全国商品房竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%；而全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%。在市场经济条件下，商品供不应求，自然涨价，尤其是2009年部分大城市纯商品住宅严重供不应求，房价当然严重上涨。而现有条件下，部分大城市可供出让的住宅用地非常有限，而且今后三年*策性、保障性居住用地的供应比重高达五成以上，如果任由部分开发商囤地，今后几年房价还得大涨。其二，降低经济效率。市场经济追求的是经济效率，我国房地产市场化的方向不变，因此除了住房保障之外的所有行业资源，都应尽可能大地创造经济价值，提高房地产经济活动的效率。作为最宝贵、最基础的土地要素，却被人为地巨量闲置，这是对我国房地产经济的无情讽刺。而且，那些不良企业坐等土地升值，有不劳而获之嫌；而那些良民企业按时开工，卖房后的收益有时反倒不如捂地“懒汉”来得多，这无疑将扭曲行业“激励机制”。因此，清查闲置用地、打击非法囤地，到了必须动真格的时候了。从长期看，这是为了我国房地产更加健康地发展；就近期言，这是解决高地价、高房价的一条捷径——通过增加有效供给，远比直接打压房价来得有理、有据、有效。去年下半年以来，国土资源部对此非常重视，接连出台多个文件要求各地严加查处闲置用地行为，近期又公布了全国9宗2009年地王的出让合同细节，让社会舆论监督企业。而以往“只听不做”或“多听少做”的地方*府，态度亦有所改观，部分城市已开始行动起来。比如，上海、北京等地都公开督办一些闲置用地，上海、海南、北京等地规定:对于未按时缴纳出让金或未按时开发的，限制其进入土地市场继续拿地。北京和南京两宗地王被收回，显示出*府“杀一儆百”的用意。这不仅有助于尽快逼出闲置用地，缓和商品住宅供不应求的市场矛盾，而且对于抑制高地价亦大有裨益。比如，近日备受关注的上海外滩8-1地块和*浦区163地块，都以很低的溢价率成交，而上海临港新城的四幅土地，其中三幅居然只有一家竞标者，终以挂牌价成交，楼面价较去年12月相近地块的出让价下降约两成。开发商不敢再盲目高价圈地了，这正是打击囤地的重要目的之一。（作者系房地产业研究人士）