上海楼市重现低迷 6月成交量可能重新下滑_房地产
上海楼市3、4月份回暖，是刚性需求积累了2年的结果，同时有"零首付"和假按揭的推波助澜。而随着这些需求的逐步释放，6、7月份成交量和价格，将重新下滑 "4月份，一个浙江的业主，想抛两套明珠城的房子，第一天中午来挂牌一套，开价是每平方米1.9万元，晚上就卖出去了，第二天来挂第二套房的时候，开价已经是2.1万元了。"美联物业古北分行营业经理冯青告诉《瞭望东方周刊》，这是她2年来第一次看到上海古北地区的"追涨"行情。 新房市场似乎也在回暖，2009年五一"假日楼市"房展会上，参观人次、成交(含意向)金额和成交(含意向)面积三个数据分别为17万、19.2亿元和13万平方米。据展览主办方提供的数据，2008年春秋两季的"假日楼市"，参观人次分别为8万和13万，成交(含意向)金额分别为5.5亿元和11.7亿元。 "自2007年房地产调控以来，积压的刚性需求是此波回暖的主要原因，但实际情况也并不像外界传言的那么乐观。"新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，上海一些开发商正利用刚性需求释放的机会，用涨价的方式试探购房者的底线，"但这却是非常危险的"。 二手房2年来的第一次"追涨" 冯青所在的古北，是上海传统的高档住宅区。受金融危机的影响，从2008年下半年开始，原本租住在这里的大批外籍高管的住房租赁补贴也出现2~3成的缩水，这让冯青一度非常忧心今年的业绩，因为按常理，"租赁不好，就会有更多的房源出售，进而压低价格，促使购房者继续观望。" 但从2009年3月开始，传统的经验似乎不管用了。 以明珠城为例，一套105平方米左右的两室房源，春节前的成交价在190万~210万左右，"一楼的一套还卖过167万元"，但现在，成交价最少也在220万元。 "春节前均价是每平方米2万，但3月以后，却从2万到2.1万，再到2.3万一路走高，就这样，也是出来一套就卖掉一套，我们在橱窗里挂了很多楼盘推荐的广告，后来都来不及换。"冯青说，这种现象几乎在古北所有的中介门店里都存在。 "浦东滨江板块，最牛的一个中介，4月份做了200多万的业绩。"美联物业东昌分行营业经理宗华告诉《瞭望东方周刊》，中介门店的业绩，就是占成交房源总价1%的手续费，"何况，很多中介为了做成交易，还是免收这1%的手续费的"。宗华所在的美联物业门店，过去两个月也保持了几十万的业绩。 中档房源集中的虹口板块，二手房成交均价也上涨了3%~5%。"3~4月份，门店都成交了12套房源，而在2008年和2009年春节前，每个月能交易四五套，就已经算是相当不错的业绩了。"美联物业虹口区域经理高一定告诉《瞭望东方周刊》。 根据美联物业研究部提供的数据，二手房交易的回暖，在3月变得明显。 3月，上海二手房成交均价为19381元/平方米，环比下跌2%，跌幅缩小，交通便捷又相对低价位的二手房源还很"抢手"。 例如，一直狂跌不止的普陀中远两湾城。3月二手房成交均价为16500元/平方米，环比上涨5%。 4月初，上海二手房成交量比上月同期增长近70%，全月的成交面积为252万平方米，比3月的231万平方米增长了9%以上，同比增幅达71%。 但高一定对未来却并不乐观，因为在他看来，3、4月份的二手房交易回暖，只是刚性需求积累了2年的结果，而随着这些需求的逐步释放，"6、7月份成交量和价格，肯定会重新下滑。" 刚性需求终现上海楼市 宗华和冯青也认为，3、4月份，当地二手房交易市场的消费主力，就是被开发商和中介盼望了2年的"刚性需求"，也就是"自住客"，依据是：在二手房交易回暖的同时，租赁市场却在持续恶化。 在浦东滨江板块，"去年每月1.1万元的两房，现在租7500元；去年每月2.6万元，现在每月只要2万元"。而在古北明珠城，"两房和三房的租金分别在5500~6500元和8000~1万元左右，而去年底还分别是1万元和1.2万~1.4万元左右，"冯青说，这证明"从2007年以来积累的刚性需求是这波购买的主力，因为投资者是不会在租赁市场恶化的时候进场的，只有自住客才会对租金不敏感"。 宗华说，在她经手的业务中，自住客在购房者中的比例在90%以上，成交的大多数房源价位也在200万~400万之间。 美联物业研究部的数据也显示，上海4月份成交的二手房中，单价在7000元/平米以下的房源占38%，7000~10000元/平米的房源占27%，10000~17500元/平米的房源占24%，17500元/平米以上的占11%。 上海中原地产研究咨询部4月份的一个调查数据也显示，47%以上的受访者总价承受能力在100万以下，约62%的受访者家庭月收入低于8000元/月，也就是说，价格较低的房源占据了主流的市场。 其实，仅从看房的风格上，自住客和投资客就很容易分辨，"自住客对房子的每一方面都非常挑剔，要看非常多的房源，同一套房子看很多遍，我上个月成交了一套房子，买主从2007年就开始在这里看房，后来大家几乎都成好朋友了，才刚刚出手，而投资客，看房的次数要少得多，时间也短得多。" 但问题是，五一长假过后，"来看房的客户已经明显少了"，和这些客户接触后，冯青最深刻的感受是，"自住的刚性需求几乎已经爆发完了，何况之前两个月还有一定程度的追涨，接下来肯定又是长期的低迷。" 而美联物业4月份的内部报告也显示，"美联物业上海各门店来客数量，环比3月同期有10%左右的下降"，重新下调的趋势已很明显。 5月市场急转直下 新房市场的"回暖"也面临同样的问题。 2009年五一"假日楼市"房展会期间，4天的参观人次是17万，成交金额(包括意向金额)为19.2亿元。而2008年春秋两季"假日楼市"房展会中，参观人次分别为8万和13万，成交金额(包括意向金额)分别只有5.5亿元和11.7亿元。 这次房展会上，成交楼盘的均价也达到12000元/平方米，比2008年秋季"假日楼市"10000元/平方米的成交均价高了20%。 "这是一个危险的信号。"新加坡红木集团总经理张永河说，大部分开发商也认为支撑这波小反弹的动力是刚性需求，但是，"刚性需求的反弹力度并不强劲，但市场反应却过热，这对中长期市场反而会有杀伤力。" 与刚性需求相适应的市场走势，应该是逐步回暖，"但现在均价上涨两成，却可能将刚刚有点复苏的需求打压下去，引起市场大幅波动，从而再次加剧观望情绪。" 事实上，即使有房展会的成交支撑，5月上海楼市的成交量与3、4月相比，仍在直线下降。 上房地产数据显示，4月27日到5月3日，上海房产成交量下滑23%，平均成交价格也大幅下滑9.09%，为12775元/平方米。而克尔瑞(中国)研究中心的数据也显示，2009年5月1日至3日期间，上海全市成交面积100374平方米，与4月1日至3日这几天相比，环比跌幅为41.9%。 也就是说，5月份，上海楼市已经结束了一波反弹，开始重新下调。 2009年全年走势的关键，还是在4~6月份的传统旺季上，美联物业副总经理丁伟说："之前的设想是，如果4~6月能持续现在的走势，那7~8月的淡季萎缩将被控制在20%~30%之内，9~10月就会出现超越3月的另一波行情，那才是今年真正的爆发期。" 但从现在的情况看，情况却在向反方向发展，"如果5、6月成交清淡，那7、8两个月恐怕将很有可能出现一片惨淡景象。今年5月份一手房的上市体量非常巨大，开发商为减轻资金压力很有可能再度采取大幅降价的行动，这对二手房市场的冲击也是不言而喻的。" 温水煮青蛙式"摸底" 在开发商中间，楼盘"涨价"还被戏称为"摸底行动"。 "这其实是最近几个月，比较普遍采用的营销策略，"上海一家中型房产公司董事长王城(化名)对本刊说，"房价一路走低，却始终没有看到需求的回升，于是，一些开发商决定联手摸一摸购房者的心理底线。"所以，一些楼盘较大的开发商，以多批次、每批少量房源的形式推出新盘。 "最先推的，当然是楼层、环境不好的房源，定价比均价低1~2成，这也是春节前后，上海楼市出现众多大力度促销的原因"，接下来，房源的质量会一批比一批好。价格也越来越高。"但无论怎么样，最后算起来，均价是没有变的。" "一方面是起温水煮青蛙的作用，一般刚性需求购房者会经常去感兴趣的楼盘看房，他们看到质量越来越好，而价格比上次看的时候增加得也不多，心理上会比较容易接受；另一方面，价格越来越高，也符合买涨心理。"更重要的是，"开发商能够凭借市场反应准确地界定价位，看房者和成交额如迅速下降，就说明突破刚性需求的心理底线了，再根据这些数据，决定下面的销售策略，"王城说。 促成刚性需求爆发的另一个原因，是中介、开发商联手为购房者违规获得贷款提供了渠道。上海某房地产咨询公司总经理万翔(化名)告诉《瞭望东方周刊》，正好也是从5月份开始，这种违规操作的漏洞被*府堵上，"至少有1/3的成交量下跌是直接受此影响的。" "大概从2月份开始，中介开始做’零首付’，到3、4月份市场最热的时候，就我所知的中介门店中，成交的二手房大概有20%~40%是靠这个做成的。"上海漕宝路光大会展中心附近的一家地产中介门店经理李云(化名)告诉本刊。 "零首付"的流程是，先由评估公司将房价抬高20%左右，"如果跟购房者谈好价格是200万元，那评估出来就是240万元，房东出具一张48万元的收据，就可以从银行贷款192万元，所以，购房者实际首付才8万。"同时，购房者和房东会签一个秘密的补充协议，声明有40万元的首付款并没有实际支付。 而这整个过程，甚至帮购房者制作符合要求的"收入"证明，中介公司也"免费承包"。李云说，"银行的监管，也是一阵松一阵紧的，过去一定要等21个工作日后，房产交易中心出了产证才能放款，但后来资料检查也不严了，有了首付收据就放款。"而一些开发商也拿出新房，委托中介公司进行类似的操作。 开发商假按揭几乎在同一时期也有抬头。"假按揭"，即开发商以内部职工或发展商亲属的名字购买自己的房产，从银行套取购房贷款以套现。"我认识的几乎所有开发商都或多或少在这么做，因为除了套现，还能制造热销的景象，具体比例可能在10%和40%之间。"万翔说。 但4月21日，上海银监局印发《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，矛头直指"假按揭"和"零首付"。"公司随后也发了通知，从5月11日起，所有的相关业务全都不做了，据说这次会查得很严。"李云说。 "现在大家都觉得得不偿失。"王城说，由于3月份的销量回升，很多开发商正打算用这种"打擦边球"的方式套现，获得充裕资金后，"该拿地的拿地，该捂盘的继续捂盘"。但现在看来，"这种做法犯了大忌，因为这等于是在重复美国房地产业次贷的错误，*府今后肯定会采用更严格的监管*策。现在购房者都是看*策的，*策再一紧，刚性需求的购房者，起码又要再观望半年了。"