重庆北#S
我一路向北，离开有你的季节
文/朱红之泪
前几天，我看到了一个系列的图片，如图：
这个图片详细的展示了重庆这些年城市化的进程，我们明显可以看出，重庆90年代以来首先做的是开发北部地区，江北、渝北，一路向北。
至于西侧的大学城、东侧的茶园，大部分都要追溯到前后才开始大规模开发。
这到底是巧合还是有什么规律呢？
一）山城缺平地
去过重庆的人都知道，重庆的房子又高又密，容积率很高，有些人据此认为重庆的房子供应量很大。
事实上，重庆的供应量的确不小，但是并不比武汉成都之流有数量级上面的区别。
因为人们都忽视了一件事，那就是重庆的平地太少了。
全国范围内能够和重庆相类比的只有房价极高的香港，香港房子又高又密，然而却供不应求，很多人住在鸽子笼里面。
重庆的地名，凡是带有“坪”、“坝”二字的，指的就是平地，比如南坪、沙坪坝、冉家坝、大坪等等。
可想而知，平地得稀少到什么样的程度，当地人才会专门发明了两个汉字来描述平地啊。
重庆本地人经常说道，重庆是多中心的，多组团的，有五大商圈云云，实际上就是指的重庆主城内的几块平地，一块平地，一个商圈，一个组团。
那么问题来了，每块平地的规模多大呢？
很小，只有几平方公里。
全市板块图（来源自腾讯地图）
重庆全市最大的平地，在东北面的远离主城的长寿、垫江、梁平三个区县，也叫做“梁平坝子”，这里有近千平方公里的平地，是渝东粮仓。
全市最大平地--梁平坝子（来源自腾讯地图）
第二大平地在渝西璧山、大足，除了几道大山外，山中间的平原很平，重庆的西永大学城就属于该范围。。
而在歌乐山（中梁山）和南山之间的重庆主城，却没有那么平。
至于东边，茶园再往南川方向，就再也找不到平地了。
重庆的平地又少又小，连“地无三尺平”的贵阳，都能拿出来老城和观山湖两块超过20平方公里的平地，可是重庆主城就是拿不出来。
我们都知道贵阳老城人口密度全国前列，就是被群山所害，于是把手伸向了观山湖。
我们还知道港岛的狭小以至于密度极大，于是把手伸向了九龙半岛。
可是观山湖有几十平方公里，而九龙只有几平方公里，真为香港悲哀。
重庆的平地面积远远小于贵阳，接近港岛，默默地心疼下重庆。
二）城市重心缓慢北扩
重庆的大渡口、九龙坡、巴南、南坪发展的很早，比江北、渝北都早。
可是如今人们提起九龙坡、大渡口等地，反而不如江北渝北发展的好，其原因就在于这两个区建设的大量的工厂、仓库，更关键的是地还不平。
老市区最大的平地在哪里？不在大坪、沙坪坝、南坪，而是二郎、双山、彩云湖。
主城最大平地--二郎双山（来源自腾讯地图）
很可惜开发太早，被各种工厂、市场挤占。
北区虽然也有工厂仓库，好歹地平一点。
因此正如同以贵阳铁了心要翻山一样，重庆铁了心要过嘉陵江。
因为观山湖和江北是最接近他们的平地。
只可惜观山湖是真的平，而江北渝北并不那么平，最大的平地---冉家坝，也没有超过10平方公里。
（来源自腾讯地图）
冉家坝-观音桥这块平地南有有鸿恩寺，北有照母山，东有龙头寺，实际上北滨一路、二路也都不是很平。
龙湖春森彼岸和紫御江山这两个楼盘，其实是建在山上的，小区内的落差达数十米，实际上生活并不方便，要不是有江景，楼盘新，用现代技术克服了一部分高差的话，接盘侠会少许多。
不过好在重庆北区的山都不是山脉，只是一个个小丘陵，但是如果平原的人呆惯了的话，还是会感到不便。
如今还在重点开发的礼嘉、海尔路、鸳鸯、翠云都有不少小丘陵存在。不过好在一直到中央公园、悦来，没有成片的山脉进行拦截。
在中央公园、悦来以北，重庆北区才真的遇到了山脉：中梁山的分支---华蓥山，当前重庆北面已经开发到了华蓥山，呈现出无法再向北的趋势，要想避开华蓥山，要么向东，去长寿，要么向西去北碚、合川。
你知道北边除了冉家坝，最平的板块是哪里么？中央公园、人和、照母山、悦来、汽博？
都不是，北区除了冉家坝之外最平的板块是：蔡家。
（来源自腾讯地图）
当前的重庆人普遍有“北癌”，是因为这些年一路向北开发所致，两江新区实际上就是重庆北区，各方面*策都重点倾斜于此。
重庆开发北区比成都开发南区要早，轨道交通、商业规划对北区的偏爱也十分明显。观音桥很早就成为了第二大商圈，红旗河沟、嘉州很早就因为市*机构的北迁而开发建设。
重庆轨道交通--北区密度很大
金融中心给了江北嘴，软件光电园等就业给了冉家坝。园博园、国博中心、中央公园、本地房企龙湖更是在北区6号线北区沿线拼命拿地。
经过多年开发和到处宣传，本地土著对照母山、礼嘉板块的热衷近乎于狂热，对悦来、蔡家、中央公园等远郊也丝毫不排斥。
这些年，重庆真的应了这首歌：
我一路向北
离开有你的季节
你说你好累
已无法再爱上谁
风在山路吹
过往的画面全都是我不对
细数惭愧
我伤你几回
独尊北区，彻底伤了东南西边民众的心。
近几年，市区在北部扩展最为明显，全市的中心有从解放碑北扩至观音桥的趋势。
但是北到极限，其他区域也就否极泰来了。
三）重庆向西
当前重庆北区正如火如荼的开展建设，但实际上，重庆的一路向北已经快接近其物理极限，在排除掉不少丘陵后，北区土地储备已经不富裕。
当前重庆北区新房容积率已经全面跌破3，很多楼盘已经只有2左右，“别墅洋房”大行其道。
虽然11层-14层的小高层在重庆被称作洋房十分可笑，但是不可否认的是，容积率确确实实下降了。
当前悦来、蔡家、中央公园、礼嘉、大竹林、九曲河、汽博中心、园博园附近各大品牌KFS开发了大量低密度楼盘。
如果任由其继续下去，不出几年，北区广大的土地也会被开发殆尽。
因此重庆从去年开始减少土地供应，是不得已而为之，再这样下去，诺大的北区也没地了。
早在年，规划者们开始大规模开发西永大学城和茶园，并且重新开展了大渡口、巴南的城市更新。地铁很早就通到了大学城、茶园、鱼洞。
这都是在为北区没地后找后路。
更加重要的是，重庆发现了市区最大平地：二郎双山的价值，将重庆西站建设到了这里，并且还配合着数条轨交线路。
重庆西站
不仅如此，中梁山以西远远比江北渝北等地更平坦的西永大学城通往市区的通路都在打通过程中。
含谷镇、金凤镇也在大肆平整土地，建设道路，为对接主城积极做准备。
重庆全力打通向西道路
当人们还在悦来、中央公园甚至蔡家买买买的时候，几乎没有人察觉到重庆回归主城的步伐已经加快。
武汉光谷东到一定程度，到了葛店，来了个长江主轴。
成都南到了一定程度，到了兴龙湖，就来了个东进。
而始终不变的，是主城。
其实，当前已经有很多房企喊出了重庆向西的口号，但是大多数都被“北癌们”忽视和鄙视。
以上图片节选自网络
城市的发展套路永远都是藏得那么深，当你一个版块被爆炒的时候，等你买了交房的时候已经快过气了。
四）启示
通过针对重庆城市开发历程的回顾，我们得出了什么结论呢？
哪里未开发的土地多，城市就倾向于开发哪里。
当城市向某个方向开发过猛，就会掉头开发其他方向。
某个板块炒作最火热的时候，也预示着接下来的沉寂。
当前重庆西站附近九龙坡、大渡口轨交房可以买入。
年应该是重庆北区最火热的一年，年应该是重庆向西开发的元年。
投资可以卖北买西，踩准板块轮动。
（本文仅从城市开发角度论述，未考虑其他变量，不构成绝对投资建议）
朱红之泪，年12月23日
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