房地产行业的“管理红利”时代背景下，如何正确评估房企的综合能力显得至关重要。最近克而瑞最新上市的“企业顾问系统”依托其大数据优势，形成了对于房企的投资力评测体系，以供业内共享。
目前很多头部房企每年会对项目做复盘分析，但对于收益达标的项目，往往不做复盘。而对于收益欠佳的项目，通常都会通过与竞品或对标房企的利润对比分析，来判断项目的成败得失。但这样的复盘方式，会把投资、营销、产品以及成本管控等环节混杂在一起，很难区分出具体哪个环节出现问题。
为解决这样的问题，克而瑞通过客观指标形成一套评价体系，细化分析房企投资力。将房企拿地所在板块未来一年的房价上涨水平，与同期全国房价涨幅均值对比，即所谓“战胜大盘”的能力，来评价房企看地的眼光准不准。
根据72个核心城市的样本数据，克而瑞以年销售榜单Top50房企为对象，将其历史三年内公开招拍挂成交地块做汇总分析，并将投资能力进一步分解为三个细分指标：房企投资力、投资胜算率及投资超额收益水平。
投资胜算率计算的是历史五年，各房企投资拿地所在板块的房价涨幅水平，超过全国平均房价涨幅水平的比率。为保证在概率计算角度的数据准确性，克而瑞将“投资板块的年成交量≥㎡，且需要有至少20个板块的成交”作为计算的限制条件。
超额收益水平评估的是历史三年，各房企所有投资板块的房价涨幅水平，超过全国平均房价涨幅水平的幅度。
房企投资力指数则是在胜算率和超额收益率计算的基础上进一步加权了拿地建面，从而兼顾了规模能力。
综上所述，克而瑞通过这三个客观指标，将房企投资能力放在同一水平线上进行对比，更客观的描述房企投资能力的相对水平，便于房企之间作比较。
投资力指数排名数据说明
投资土地属性：包括住宅、商住及综合等涉宅用地；
时间跨度：计算.3.31-.3.31房企投资板块；
覆盖城市数量：72城市，主要为直辖市、各省会城市以及其他重要核心城市；
计算方法：计算企业投资板块的拿地建面加权后的超额收益水平，综合判断房企的投资能力高低；
计算前提：拿地板块内连续两年有项目成交，板块成交建面㎡，正荣集团因在覆盖城市中数据量不足，无计算结果
投资胜算率排名数据说明
投资土地属性：包括住宅、商住及综合等涉宅用地；时间跨度：计算.3.31-.3.31房企投资板块；
覆盖城市数量：72城市，主要为直辖市、各省会城市以及其他重要核心城市；
计算方法：房企投资板块未来一年的房价涨幅，超过全国平均房价涨幅的概率，即房企投资板块跑赢大盘的概率，反应企业投资能力的强弱；
计算前提：投资板块的年成交量≥㎡，且需要有至少20个板块的成交，正荣集团、海伦堡和新力集团不符合筛选前提，投资胜算率无对应值
超额收益水平排名数据说明
投资土地属性：包括住宅、商住及综合等涉宅用地；
时间跨度：计算.3.31-.3.31房企投资板块；
覆盖城市数量：72城市，主要为直辖市、各省会城市以及其他重要核心城市；
计算方法：房企投资板块，未来一年的房价涨幅，超过全国平均房价涨幅程度，评估房企历史投资的收益水平；
计算前提：拿地板块内连续两年有项目成交，板块成交建面㎡，正荣集团因在覆盖城市中数据量不足，无计算结果
房企选择范围：以年销售榜单Top50房企为研究对象
各梯队投资力对比
克而瑞根据投资力高低，将年销售榜单Top50房企的投资力分为三个梯队，分别简析各个梯队房企投资特征。
第一梯队中，除了典型头部房企，部分销售排名相对靠后的房企，例如越秀、宝龙及中国铁建等投资力却位居前列，越秀城市更新项目众多，宝龙擅长商业综合体开发，而中国铁建则多为轨道交通TOD项目，三家房企的开发模式均与交通条件高度关联，这也从一个侧面印证了交通对选址的影响之大。
第二梯队中，房企投资特征有一定的趋同性，主要集中在华东地区，而在西南大区投资收益水平最高。在华北大区收益水平均较低，从而拉低了整体的投资力。
第三梯队中，也有一些销售排名靠前的房企位于其中，以中国金茂为例，近年来以”城市运营“为主打品牌，区域开发较多，选址多在城市的近、远郊，主要靠企业后期资源整合能力实现区域升值，一旦产业运作不达预期，后续销售或存隐忧。
当然，究竟为何形成投资力的高下之别？不能简单看表象，所以克而瑞以排名第一的万科为例，尝试做进一步的细化分析。
企业解读之万科
01左中括号全能且稳健的指标表现左中括号克而瑞以投资力排名第一的万科为例，采集克而瑞企业顾问的数据，对万科的投资特征进行全维度的深度剖析。
从综合投资能力看，克而瑞跟踪研究的72个城市中，万科近三年投资力指数13.54，在TOP50房企中排名第一。万科的投资胜算率60.48%，处于中等偏上水平，超额收益水平6.44%，超过全国平均涨幅6.44个百分点。这一水平也处在中上游水平。虽不是“单项金牌”，但收益稳健性却较强，同时克而瑞以地楼比为核心构建了土储质量评级，万科近两年土储评级四颗星，同样超过约75%的房企。再加之前三的行业规模，头部意义再次凸显，堪称“全能冠*”。
图注：万科的投资胜算率连续10个月，保持在60%上下，有一定稳健性，且有稳步提升的发展趋势，越来越多的投资板块房价涨幅超过全国房价涨幅。
图注：万科的投资超额收益率连续10个月，保持在6%上下，整体趋势逐月增加。02左中括号放大镜下显差异，西南强而华北弱左中括号跟踪72个核心样本城市，拆解了近三年万科在各大区的投资能力，克而瑞研究发现万科在西南大区投资超额收益水平最高，达到近16%的水平，同期在华北大区却为-5.92%。用数字表达的话，以近三年万科累计销售金额亿元为基准，对比全国平均，相当于万科在西南大区，近三年累计多收了亿；而在华北，则让万科少了近亿的营收。
对比万科和其他Top10房企在投资华北大区的差异：
虽然大部分Top10房企在华北大区近三年超额投资收益水平均低于全国平均，仅有招商蛇口和世茂集团略高，而万科则同样处于中等偏下水平。
对比万科和其他Top10房企在投资西南大区的差异：
区别于华北大区，在72个样本城市中，Top10房企在西南地区整体投资超额收益水平高于全国平均且幅度较大，万科排名第一为15.95％。
究其原因，怎样的投资特征，导致了万科在西南和华北的投资能力有天壤之别？
克而瑞进一步拆解万科在西南和华北的投资，分别从万科在两个大区投资的板块及地块特征，来进行分析。（注：文章各大区按克而瑞既有分区统计，和万科自身管理分区并不相同）
可能原因一：华北投资强度偏高，一定程度影响销售收益水平
年万科在西南大区和华北大区的投资强度有所差异。万科在华北大区的拿地强度为0.5，同期西南大区的投资强度仅为0.13。相比西南大区，万科在华北较高的投资强度，带来较大的销售压力，会存在快速出货的需求，从而可能会影响到万科在华北的投资收益。
可能原因二：万科在华北大区售价弹性较低的刚需板块高溢价拿地，且投资比例最大，压缩了利润空间；而在西南大区改善板块投资达到50%，拿地溢价却低，整体利润空间可能高于华北大区。
图注：刚需板块：板块内产品面积以80-㎡为主；刚改板块：板块内产品面积以90-㎡为主；改善板块：板块内产品面积以-㎡为主；高端板块：板块内产品面积以㎡以上为主；可能原因三：在城市，区域，地块质量三项分析中，万科在华北和西南的选择迥异，或造就了投资水平的差距
细化分析各房企在华北大区投资的城市，招商蛇口和世茂集团主力投资天津和北京等新一线和一线城市；同期，万科在华北主要投资城市为太原、廊坊、石家庄等二三线城市。进一步对比这三家房企在北京的拿地特征，就会发现世茂和招商蛇口在北京的选址，以东城区、朝阳区等核心发展区为主，万科布局平谷、房山等郊县区域。
万科在华北大区其他城市也是类似的投资特征：
以企业顾问的量化土地质量模型做印证，评估万科近三年在华北的地块质量，各城市内两星地块占比较高，石家庄全部为一星地块，各城市五星地块占比较小，也提示了万科在华北整体投资水平低下的原因。
同理，对比万科在西南大区的投资情况:
西南大区中，万科在各城市能级投资建面占比分别为新一线45.37%，二线城市45.85%和三线城市8.78%。其中重点投资了重庆、成都等新一线城市的核心区域，城市发展速度快潜力高，提升了万科在西南大区的整体收益水平，因此带来的投资收益远高于其他房企。
评估万科近三年在西南主要投资城市内的地块质量，各城市内四星、五星地块占比较高，也印证了万科在西南大区整体的投资水平和质量。
万科是稳健型房企，拿地不抢地王，整体拿地溢价水平较低，但各大区有所差异：
近一年万科在华北的投资竞争最激烈。其中华北大区拿地溢价率水平最高，主要是在唐山的拿地溢价水平超过%。而在西南的拿地溢价率仅为6.82%。
综合万科在华北的投资表现，以及在华北投资的高溢价竞争态度，想在华北与万科合作，需要慎重考虑。
03左中括号近一年万科的投资动向，能不能“抄作业”？左中括号大区分布对比及年万科投资大区的布局特征，近一年明显增加了在华南的投资力度，投资建面占比增加了一倍，华南的投资能力仅次于西南，近三年有10.58%的超额投资收益，显得有理有据。
而同期却减少了西南和东北的投资力度，在投资力较差的华北有小幅增加。是”否极泰来“还是”浑然未觉“？要留待时间验证了。
板块投资动向
从万科投资的板块市场特征分析，成熟区和近郊为主要投资的方向；改善型板块是万科青睐投资的板块类型。
典型城市竞争格局
万科近一年在华南的投资力度明显增加，进一步剖析，柳州、中山、东莞为主要投资的华南二线城市，其中柳州近一年投资总建面最大，达.58万㎡，而在东莞投资总金额最大，达69.03亿元。
从柳州近一年的竞争格局看，TOP50房企中，万科投资金额市占率达19.45%，全市排名第一。其投资的10宗地块，全部无溢价底价成交，平均楼板价仅为元/㎡，主要集中在柳州近郊的柳北工业园板块，板块以90-㎡刚改型产品为主，年均单盘销售额1-5亿元。
小结
左中括号全维度细颗粒度的客观指标逐层剖析企业投资左中括号万科作为龙头房企，投资稳健是制胜法宝，但逐层剖析就会发现，万科在不同大区的投资能力上有较大差异，企业顾问帮助房企建立完善的投资力评估体系，以最细颗粒度来客观评估房企投资。
CRIC企业顾问，能够从企业投资的角度出发，提供从城市、板块到地块，丰富细致的投资分析指标，辅助分析房企投资能力、投资布局、监测投资动向，帮助房企分析头部投资策略，选择合适合作伙伴，精准分析投资能力，快速筛选优质地块。让房企做到知己知彼，及时调整投资策略，获取更高超额收益。
目前CRIC企业顾问中，土地数据覆盖个地级市，涵盖+行*区及县级市，模型计算数据覆盖72个城市，预计二季度末将扩展至个城市，提供更细维度更全方位的企业研究。
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